我们想用独特的例子来解释一个重要的主题。 2021年3月颁布了一项关于土耳其公民身份，特别是外国投资者公民身份的重要修正案。 由于这一进展，目前的程序变得更加复杂。 我们想用一个简单而有力的例子来概括这一过程。
土耳其投资入籍管理条例进行了一些重大修订。 这些修改绝大多数与房地产利益相关。 因此，考虑在土耳其进行房地产投资以获得土耳其公民身份的外国人在修订后应谨慎行事。 这些修订对申请入籍时房地产资产的可接受性施加了某些基本限制。 因此，入籍程序变得更加困难。 因此，国际投资者现在比以往任何时候都更需要与法律专家合作，以完成投资和入籍程序。

在修订之前，从外国人手中购买房地产是非法的。 申请土耳其公民身份的外国投资者必须向土耳其人购买房地产，这一规定仍然有效。 不过，目前又增加了一项限制，即不允许从外国人的配偶和子女手中购买房地产。 根据这项新法律的真正含义，与外国人结婚的土耳其公民不得将其房地产出售给申请土耳其公民身份的外国投资者。 此外，外国投资者还必须确定土耳其房产所有者是否与外国人结婚，这可能会让双方都感到不安。
从这个角度来看，这一规定对在土耳其出生的土耳其国民具有相当大的限制性。 因此，我认为立法机构对这项新规定的意图有所不同，必须对其做出不同的解释。 在这个问题上，我们还没有得到任何澄清。 因此，我必须承认这一新条款有些令人费解。 我们将很快获得更多相关信息。
假设一个外国人将房地产卖给了一个土耳其人，随后又卖给了另一个外国投资者。 在这种情况下，最终投资者不会遇到任何困难，他们可以利用该房地产申请入籍。 然而，现在对这一选择有了新的必要限制。 假设之前的外国人房产所有者与最后的外国人房产所有者（最后的投资者）拥有相同的国籍。 在这种情况下，之前的投资者即使从土耳其人手中购买了房产，也不能利用该房产申请入籍。 不过，要使这一限制生效，还需要满足一个条件： 之前的外国房产所有者向土耳其房产所有者出售房产的行为必须发生在 2018 年 1 月 1 日之后。 如果最初的财产转让发生在该日期之前，那么最后一位投资者将不会面临任何困难

一名俄罗斯人（Dimitri）在伊斯坦布尔拥有一处房产。 2018 年 1 月 3 日，他将房产卖给了一个土耳其个人或公司。 然后，在 2021 年 6 月，另一名俄罗斯人（Borris）从目前的土耳其业主手中购买了该房产。 在这种情况下，Borris 将无法通过该房产申请公民身份。
通过该房产申请入籍。 如果 Borris 是白俄罗斯人而不是俄罗斯人，或者最初的销售发生在 2018 年 1 月 1 日而不是 2018 年 1 月 13 日，Borris 将被允许使用该房产申请入籍。
如果外国投资者从一家土耳其公司购买房地产，则该公司的任何合伙人都不得具有投资者的国籍。 换句话说，投资者必须调查向其购买房地产的土耳其房地产企业的最新合伙安排。 以前，这一禁令仅适用于投资者、配偶或子女为合伙人的公司。 现在，这一限制的范围已经扩大

在伊斯坦布尔，Malik（巴勒斯坦人）从 XXX 有限公司购买了一辆菲亚特汽车。 XXX 有限公司有两个合伙人： Bilal（土耳其人）和 Siddique（巴勒斯坦人）。 然后，由于 Siddique 是该公司的合伙人，Malik 将无法使用该不动产申请公民身份。
最重要的区别在于，以前作为可接受投资用于入籍申请的房地产不能用于另一个入籍申请。 但是，如果只有部分房地产被用于入籍目的，那么这部分房地产将不再符合条件，但其余部分仍符合条件。
出于好奇，另一个微妙而模糊的准则可能会激发外国投资者可能存在的危险。 假设用于申请入籍的房地产在三年冻结期结束后再次转让给先前的所有者。 在这种情况下，土耳其公民身份办公室可能会展开调查，以确定双方是否进行了事先确定的欺诈交易。 如果土耳其官员认定交易是有计划和不诚实的，他们可以追溯性地撤销公民身份。
我对这项新规定提出了批评。 首先，这些规定为外国投资者提供了三年后出售房地产的机会。 因此，房产是卖回给原房主还是卖给其他人并不重要。 此外，该条例没有提供任何进一步的信息。 我们不知道这项调查将如何进行，也不知道当局将根据什么标准来确定是否发生了欺诈性销售。 该条例的现有措辞违反了 '处罚合法性 '这一基本前提。 我希望这一限制今后能够得到明确。
就目前而言，对于已获得土耳其国籍且三年期限已过的外国投资者而言，最安全的选择是不将其房地产出售给先前的所有者。
众所周知，初步房地产销售合同被视为土耳其公民申请的合格投资。 这些合同是为仍在建设中的房地产开发项目签订的，不能出售。 假设初步房地产销售合同用于入籍目的，而房地产项目在三年冻结期到期时尚未完工。 在这种情况下，投资者可将其合同出售（转让）给第三方（另一名投资者）。 这通常不会危及外国投资者的入籍程序。
然而，新的限制改变了这种情况。 如果发生此类出售，土耳其公民身份办公室可能会对交易展开调查，以确定双方是否进行了准备欺诈性转让。 如果土耳其当局认定最初的房地产买卖交易转让是有套路、有阴谋的，那么公民身份可能会被当局追溯撤销。
我对第 6 项限制的所有批评同样适用于第 7 项限制。 在房地产销售过程中，外国投资者必须发誓没有提交任何错误或欺骗性文件，如果有，他们将承担全部责任。 即使没有这样的声明，如果提交了不准确或欺诈性的文件，土耳其当局也有法律依据取消外国人的土耳其公民身份。 然而，土耳其当局通过强制要求申报，直接证明了投资者的一般义务。 外国投资者尤其必须避免提交误导性的房地产价格评估报告。
最后，我必须承认，新规定给国际投资者及其律师增加了许多额外的压力。 由于有了新的限制，通过房地产投资程序获得土耳其公民身份需要进行更多的尽职调查。 此外，一些新准则可能会因为过于严格和不精确而受到质疑。 这些限制造成的模糊性将使国际投资者和律师疲于奔命，直到事情变得更加精确。 海外投资者与这方面的专业法律专家合作会更安全。 他们的法律顾问应进行彻底的初步调查。
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